ఇంటి అమ్మకంపై మూలధన లాభాల పన్నును నివారించే వ్యూహాలు

మీరు ఒక ఆస్తిని కొనుగోలు చేసిన దానికంటే ఎక్కువ అమ్మినట్లయితే, మీరు సాధారణంగా లాభంపై మూలధన లాభాల పన్నుకు రుణపడి ఉంటారు.

ఈ మొత్తం మీరు ఆస్తిని ఎంతకాలం కలిగి ఉన్నారో మరియు మీ పన్ను పరిధిలోకి వచ్చే ఆదాయాన్ని కలిగి ఉంటారు, కానీ మీరు ఒక సంవత్సరంలో విక్రయించి, స్వల్పకాలిక మూలధన లాభాలను ప్రేరేపిస్తే అది 37% వరకు ఉంటుంది.

మీరు మూలధన లాభాల పన్నును పూర్తిగా నివారించవచ్చు. CPA క్రిస్టెల్ ఎస్పినోసా ఆస్తి యజమానులందరూ తమ పన్ను బిల్లును తగ్గించాలని చూస్తున్న రెండు ఐఆర్ఎస్ నియమాలను హైలైట్ చేశారు.

1. 1031 మార్పిడితో పన్నులను నిరవధికంగా వాయిదా వేయండి

ఎ 1031 మార్పిడి -కొన్నిసార్లు “లైక్-రకమైన” మార్పిడి అని పిలుస్తారు-పెట్టుబడిదారులు ఒక పెట్టుబడి ఆస్తిని మరొకదానికి సమానమైన లేదా అధిక విలువలకు మార్చుకుంటే మూలధన లాభాల పన్నును నివారించడానికి అనుమతిస్తుంది. ఈ నియమం ప్రత్యేకంగా పెట్టుబడి లక్షణాల కోసం, ప్రాధమిక నివాసాలు లేదా సెలవు గృహాల కోసం కాదు.

“ఆదాయాన్ని ఇలాంటి ఆస్తిగా తిరిగి పెట్టుబడి పెట్టడం ద్వారా ఇది మూలధన లాభాలను వాయిదా వేయడానికి ఒక మార్గం” అని ఎస్పినోసా అన్నారు, దీర్ఘకాలికంగా రియల్ ఎస్టేట్ను కొనుగోలు చేసి నిర్వహించడానికి ప్లాన్ చేసే పెట్టుబడిదారులకు ఈ వ్యూహం ఉత్తమమని పేర్కొంది.

“ఇది రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు చేయాలనుకునే వ్యక్తుల కోసం కాదు, దానిని త్వరగా తిప్పికొట్టాలి, ఆపై మరొకదాన్ని పొందండి. మొత్తం పాయింట్ భవిష్యత్తులో లాభం వాయిదా వేయడానికి లాభం పొందుతోంది, కాబట్టి మీరు నిరంతరం కొనుగోలు చేసి విక్రయించడం మరియు తిప్పడం లక్షణాలను కలిగి ఉంటే, ఈ 1031 ఆట పనిచేయదు.”

మీరు మంచి కోసం విక్రయించేటప్పుడు మీరు మూలధన లాభాల పన్ను చెల్లిస్తారు-మీరు చేసే 1031 ఎక్స్ఛేంజీల సంఖ్యకు పరిమితి లేదు-కాని మీరు రకమైన అద్దెలలో తిరిగి పెట్టుబడి పెట్టడం కొనసాగిస్తే మీరు సిద్ధాంతపరంగా మూలధన లాభాల పన్నును నిరవధికంగా నివారించవచ్చు.

ఎస్పినోసా తన క్లయింట్లు తమ పోర్ట్‌ఫోలియోను వైవిధ్యపరచడానికి లేదా మెరుగైన నగదు ప్రవాహంతో ఆస్తికి అప్‌గ్రేడ్ చేయడానికి ఈ వ్యూహాన్ని ఉపయోగిస్తారని చెప్పారు.

1031 ఎక్స్ఛేంజీలలో కఠినమైన కాలపరిమితి ఉంది: మీరు మీ పున ment స్థాపన ఆస్తిని (లేదా లక్షణాలను) మొదటి ఆస్తిని విక్రయించిన 45 రోజులలోపు వ్రాతపూర్వకంగా గుర్తించాలి. అప్పుడు మీరు మీ ప్రారంభ ఆస్తి అమ్మకం నుండి 180 రోజుల్లోపు భర్తీ ఆస్తిని మూసివేయాలి.

పెట్టుబడిదారుడు జియోనా మెక్‌ఇంటైర్ BI కి ఆమె ఎలా చెప్పారు 1031 మార్పిడిని ఉపయోగించారు సెయింట్ లూయిస్‌లోని ఒక చిన్న, స్వల్పకాలిక అద్దె ఆస్తి నుండి ఫ్లోరిడాలోని మల్టీఫ్యామిలీకి అప్‌గ్రేడ్ చేయడం, ఇది బలమైన నగదు ప్రవాహాన్ని ఉత్పత్తి చేసింది.

“1031 మార్పిడి మీ పన్ను భారాన్ని వాయిదా వేయడానికి మిమ్మల్ని అనుమతిస్తుంది; చాలా మంది ప్రజలు, ‘ఓహ్, నేను ఎటువంటి పన్నులు చెల్లించను’ అని అనుకుంటారు, కాని మీరు సాంకేతికంగా డబ్బాను రహదారిపైకి తన్నాడు” అని మెక్‌ఇంటైర్ చెప్పారు. “మంచి విషయం ఏమిటంటే, మీరు అపరిమిత 1031 ఎక్స్ఛేంజీలు చేయవచ్చు మరియు అనంతంగా దానిని రహదారిపైకి తన్నవచ్చు. ఆపై మీరు చనిపోయినప్పుడు, మీరు దానిని మీ పిల్లలు లేదా కుటుంబ సభ్యుడిలాగే వేరొకరికి దాటితే, వారసత్వంగా వచ్చిన ఇంటికి పన్ను భారం లేదు. కనుక ఇది మీతో చనిపోతుంది.”

మరో పెట్టుబడిదారుడు BI తో అతని గురించి మాట్లాడాడు 1031 మార్పిడి ప్రయత్నించారు గట్టి 180 రోజుల కాలక్రమం కారణంగా చివరికి అది విఫలమైంది.

“నా అభిప్రాయం ప్రకారం, అది తగినంత సమయం కాదు, నేను హడావిడిగా ఉన్నట్లు నాకు అనిపించింది” అని న్యూజెర్సీలో ఆస్తులను కలిగి ఉన్న స్టీవ్ లూయిస్, ఎక్స్ఛేంజ్ నుండి దూరంగా నడవడం మరియు అమ్మకంపై మూలధన లాభాల పన్ను చెల్లించడం ముగించాడు.

అతని పెద్ద టేకావే ఏమిటంటే, మీరు అనుకున్నదానికంటే 180 రోజులు వేగంగా వెళ్తాయి. అతని విఫలమైన 1031 అనుభవం “చాలా అరుదు” కావచ్చు, “ముగింపును ఆలస్యం చేసే చాలా విషయాలు ఉన్నాయి” అని ఆయన అన్నారు. మీరు ఎక్స్ఛేంజ్ చేయాలని ప్లాన్ చేస్తే, అతని సలహా ఏమిటంటే, తదుపరి ఆస్తి కొనుగోలు కోసం మీరు వీలైనంత వరకు ముందుగానే ప్లాన్ చేసుకోవాలి.

2. 121 మినహాయింపుతో ఇంటి అమ్మకం యొక్క లాభం యొక్క, 000 500,000 వరకు మినహాయించండి

మీరు విక్రయించడానికి చూస్తున్న ఇంటి యజమాని అయితే, మీరు సెక్షన్ 121 మినహాయింపు నుండి ప్రయోజనం పొందవచ్చు, ఇది పన్ను చెల్లింపుదారులు అమ్మకం నుండి, 000 250,000 లాభం వరకు మినహాయించటానికి అనుమతించే IRS నియమం. సంయుక్తంగా దాఖలు చేసే ఒక జంట, 000 500,000 వరకు మినహాయించవచ్చు. మీరు ఒక వ్యక్తి అయితే మరియు మీ ఇంటిని, 000 200,000 లాభం కోసం విక్రయిస్తే, ఉదాహరణకు, మీరు ఆ మొత్తానికి మూలధన లాభాల పన్ను చెల్లించాల్సిన అవసరం లేదు.

కొన్ని నిబంధనలు ఉన్నాయి: మీరు అమ్మకానికి ముందు ఐదేళ్ళలో కనీసం రెండు వరకు ఇంటిని మీ ప్రాధమిక నివాసంగా ఉపయోగించాలి. మీరు సెలవు ఇంటిని విక్రయిస్తుంటే, ఉదాహరణకు, మీరు మినహాయింపును ఉపయోగించలేరు. మీరు ప్రతి రెండు సంవత్సరాలకు మాత్రమే మినహాయింపును కూడా ఉపయోగించవచ్చు.

ఈ నియమం కొత్త గృహయజమానులకు వర్తించదు, ఎస్పినోసా మాట్లాడుతూ, కొన్నేళ్లుగా వారి ప్రాధమిక నివాసంలో ఉన్న మరియు విక్రయించాలని చూస్తున్న వ్యక్తులకు ఇది మంచి ఎంపిక-మరియు వారి ప్రాధమిక నివాసాన్ని అద్దెగా మార్చిన వ్యక్తులకు కూడా వర్తిస్తుంది, వారు ఐదు సంవత్సరాల నియమాన్ని సంతృప్తిపరిచినంత కాలం. రెండు సంవత్సరాలు వరుసగా ఉండవలసిన అవసరం లేదు.

మీ ఇల్లు ఒక వ్యక్తిగా, 000 250,000 కంటే ఎక్కువ లేదా ఒక జంటగా, 000 500,000 లాభపడితే, మీరు పరిమితిని మించిన మొత్తంపై మూలధన లాభాల పన్నును చెల్లిస్తారు.

ఒక జంట వారు మినహాయింపును ఎలా ఉపయోగించారో BI కి వివరించారు మూలధన లాభాల పన్నును నివారించండి వారి ప్రతి ఆస్తి అమ్మకాలపై. కొన్నేళ్లుగా, కార్ల్ మరియు మిండీ జెన్సన్ “లైవ్-ఇన్ ఫ్లిప్స్” చేసారు, దీనిలో వారు దానిని పునరుద్ధరించేటప్పుడు ఒక ఆస్తిలో నివసిస్తారు. పన్ను నియమాన్ని ఉపయోగించుకోవడానికి వారు కనీసం రెండు సంవత్సరాలు ఆస్తిలో నివసించేలా చూసుకున్నారు-ఆ సమయంలో, వారు విక్రయిస్తారు, మూలధన లాభాల పన్నును నివారించారు మరియు వారి తదుపరి లైవ్-ఇన్ ఫ్లిప్‌ను ప్రారంభించండి.

2000 ల ప్రారంభంలో వారు 5,000 135,000 కు ఇంటిని కొనుగోలు చేసినప్పుడు, కార్పెట్, గోడలు మరియు బాత్‌రూమ్‌లను అప్‌గ్రేడ్ చేసి, 5,000 235,000 కు అమ్మినప్పుడు వారు మొదటిసారి మినహాయింపును ఉపయోగించారు.

“మేము దానిలో నివసించాము మరియు గత ఐదేళ్ళలో రెండుగా కలిగి ఉన్నందున, మూలధన లాభాలపై మేము ఎటువంటి పన్నులు చెల్లించలేదు” అని మిండీ చెప్పారు. వారి లాభాలు సుమారు, 000 100,000 అయితే, వారు ఇద్దరూ టైటిల్‌లో ఉన్నందున వారు, 000 500,000 వరకు మినహాయించవచ్చు.

“ఆపై మేము మళ్ళీ చేసాము,” ఆమె చెప్పింది. “మేము మరొక ఇంటిని 5 265,00 కు కొనుగోలు చేసాము మరియు దానిని 5,000 365,000 కు విక్రయించాము, కాబట్టి మేము మరో 100,000 చేసాము.”

IRS నియమానికి ధన్యవాదాలు, $ 100,000 కూడా పన్నుల నుండి రక్షించబడింది.